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拼乐高与造房子丨装配式住宅深度起底调研

发布日期: 2019-11-7

来源:地产观察

造铅笔与造房子,哪个更难?

 

先别着急说出答案。

 

铅笔看似简单,一根木杆里有笔芯,上面一个金属圈固定着一块橡皮,仅此而已。

 

但实际上,又远非如此。

 

首先,铅笔的原料复杂到我们很难想象。比如你可能也发现了,

 

所有铅笔的木材都是一样的,那是因为铅笔的笔杆是一种叫做雪松木的木材做的;

 

铅笔上面的油漆不是一层,而是6层,这漆是混合型蓖麻油做的;

 

看铅笔顶端上面那金属圈,是合金做的;

 

还有那乳白色的橡皮,据说是聚乙烯基的东西,的原料是橡胶或塑胶、硫磺、植物油、碎石;

 

而笔芯里的石墨,还要加上黏土和石蜡。

 

曾经有一部记录片《一支铅笔的诞生》,在德国造一支铅笔,需要美国加利福尼亚的雪松木,中国黑龙江的石墨,泰国惹拉府的橡胶……

 

它的制造工艺也非常复杂,需要非常精密的仪器去加工制作:

 

需要要有成千上万的人共同协作才能产生出一只铅笔,要生产木杆就要锯树,要锯树就要有钢铁,要有钢铁就得炼钢,要炼钢就得挖矿,要挖矿工人就得吃饭。

 

造一支铅笔,需要不同的人群协作生产,这就是制造业的工业化。

 

十一的时候,我给孩子买了件礼物,一个多达500片的积木赛车礼盒,打开的时候很忐忑:这么多积木块,应该怎么拼、拼多久才能拼成?会不会有误差?

 

 

后来才发现这些都多虑了。所有的积木都是精细生产,误差不超过1毫米,而所有的模块都自有其用处,你必须按照其作用无误的拼接在一起,才能拼成你想要的样子。

 

当你和孩子一起,把一堆散积木拼接成一辆遥控车时,很有成就感之余,你会发现,积木把一切的零件和步骤都模块化了,这的确更高效。

 

如果你发现,建筑行业竟然被工业化颠覆了,以后你家的一切墙、楼梯、阳台、房梁就像乐高积木拼接一样拼到了一起,有趣吗?

 

听业内朋友说,前段时间建业胡葆森非常兴奋地告诉王石,自己收购了一家做装配式住宅的上市公司。王石听了比老胡还很激动,老胡没时间陪同王石自己去看,就打了个飞的去了建业收购的装配式企业基地去考察。

 

首先,什么叫装配式住宅?王石为什么会那么激动?

 

装配式住宅其实可以完全理解为预制装配式住宅,是用工业化的生产方式来建造住宅,是将住宅的部分或全部构件在工厂预制完成,然后运输到施工现场,将构件像搭积木一样,但通过更可靠的连接方式组装而建成的住宅。

 

王石在万科时一直都在致力于将住宅产业化,他从万科退下来后还曾经去做住宅工业化的远大任职。因为像王石、老胡这样有远见的人都看得清楚,现在的建筑施工工艺水平仍然很落后,产业化的成本虽然还比较高,但住宅产业化是未来必然的趋势。

 

建业收购的这家企业叫筑友智造,前段时间我也深入去考察学习了这家企业的基地。这个基地真的像是个工厂,一条条生产线在生产预制件——盖房子所需要的零件。

 

 

装配式住宅和传统住宅的区别是什么?简单来说就是,传统住宅的施工催生了建筑行业,传统住宅所有的施工都必须在工地完成。而装配式住宅,则可以在工厂生产,工地安装。

 

比如,你家的阳台、飘窗、楼梯,都成了工厂的零件,提前一体化做好,等到盖房子的时候直接吊上去拼接好就行了:  

         

甚至,连楼板、柱子、梁也都提前在工厂制作好,到工地上只需要安装就行了,但这更考验的是精度,不能有分毫的误差。

 

 

为预制的楼梯、外墙等运到施工现场,也需要进行钢筋混凝土的搭接,并不是简单地连接。每个楼板、柱子等结构件内都贯穿着钢筋,房屋结构非常结实。

 

 

其实装配式住宅在国外很早就成熟了,日本早在1973年就开始实行装配式住宅,美国也很早就全部实现了工业化,国内近十年也开始努力追赶,上海在2016年也实现了全部装配。

 

那么装配式住宅的优点是什么?

 

首先对购房者来说是质量上的保障。

 

传统项目盖房子,很多盖到最后都会发现墙并不是完全意义上的垂直于地面,因为现场浇筑施工,总会产生更大的误差。

 

而装配式建筑先经过BIM技术进行深化设计(BIM是建筑信息模型,这个展开可以另开一篇文章写了),再采用在工厂流水线生产预制件,混凝土在机械化装备上通过振捣、专业养护窑养护等工业化生产流程成型下线,构件精度更高,平整度、刚性都更好。能最大限度地改善墙体开裂、渗漏等质量通病,并提高住宅整体安全等级、防火性和耐久性。

 

 

因为提前一体成型,就取消了抹灰工艺,大幅减少了传统施工的渗漏、空鼓、漏筋、麻面等质量通病,甚至,结构本身都会防水。

 

而且这些“零件”在设计制作初期,都充分考虑了便利性,提前预埋了管道、插座位置,预留了各种管孔,不用再开槽打孔了。  

       

其次,可以缩短约30-40%的工期。

 

做装配式住宅的远大曾经做过一件创纪录的事,盖了一栋57层的大楼“小天城”,只用了19天,以平均每天3层的建设速度创造高层建筑新的纪录。

 

普通住宅项目虽然没这么疯狂,但也比普通建筑快太多。比如你盖一栋30多层的城市高层住宅,传统方式建造大约需要2年的时间。而完全装配式住宅的工期只需要1年多一点(14或15个月),最快可实现10个月完工。

 

 

对于购房者来说,可以在签订购房合同后更早交房,刚需类置业人群意味着更早结束租房生活,改善类置业人群意味着可以更早腾挪出原有房屋用作出租或出售,投资类人群意味着可以更早让房屋产生收益。

 

而对开发商而言,时间更是金钱,可以更快的把房子卖出去,回收资金,缩短建造周期还能减少隐患。

 

第三,解决了开发商的一个超级痛点。近两年因为查环保严重,市区房子很多因此停工,导致延期交付,业主维权也层出不穷。

 

而装配式住宅因为都是现成的结构件拼接,不需要再进行浇筑,环保导致暂停施工的时候,装配式建筑可以继续施工。

 

装配式住宅对节能环保确实大有裨益,通过工厂化生产和现场装配施工,可大幅减少建筑垃圾和建筑污水,降低建筑噪音,降低有害气体及粉尘的排放。装配式建筑技术可实现减少90%建筑垃圾、节约80%施工用水、节省70%周转材料,每百平米减少5吨建筑垃圾,现场大量减少了建筑扬尘等污染。

 

比如在筑友施工现场看到的预制三明治外墙,把保温材料坐在了墙体内部,除了节能环保,也免除了很多安全隐患。

 

 

对于购房者来说,可以在签订购房合同后更早交房,刚需类置业人群意味着更早结束租房生活,改善类置业人群意味着可以更早腾挪出原有房屋用作出租或出售,投资类人群意味着可以更早让房屋产生收益。

 

而对开发商而言,时间更是金钱,可以更快的把房子卖出去,回收资金,缩短建造周期还能减少隐患。

 

第三,解决了开发商的一个超级痛点。近两年因为查环保严重,市区房子很多因此停工,导致延期交付,业主维权也层出不穷。

 

而装配式住宅因为都是现成的结构件拼接,不需要再进行浇筑,环保导致暂停施工的时候,装配式建筑可以继续施工。

 

装配式住宅对节能环保确实大有裨益,通过工厂化生产和现场装配施工,可大幅减少建筑垃圾和建筑污水,降低建筑噪音,降低有害气体及粉尘的排放。装配式建筑技术可实现减少90%建筑垃圾、节约80%施工用水、节省70%周转材料,每百平米减少5吨建筑垃圾,现场大量减少了建筑扬尘等污染。

 

比如在筑友施工现场看到的预制三明治外墙,把保温材料坐在了墙体内部,除了节能环保,也免除了很多安全隐患。

 

 

第四点,这真的是一场颠覆建筑业的机会。

去参观一个筑友智造为绿地做总包的项目,几十万方的工地上稀稀拉拉的没几个工人,我问一个工程负责人:这是因为查环保停工了吗?

 

负责人告诉我,并没有。首先这个项目不会因环保而停工,其次因为这个工地不需要那么多的建筑工人,百万方的工地上只需要100多个工人就够了。

 

更确切的说,这种工地一个建筑工人都不需要,因为这些人做的不是传统的泥瓦工的工作,而是负责把结构件像乐高一样精准的拼接起来,他们应该叫做“拼装工”。这样的施工方式更高效,也更节省人力成本。

 

装配式建筑是大势,也许在不久的将来,那些传统的建筑工人都要转型做新型技术工人。

 

几点冷思考。

 

一、制造业去颠覆建筑业,不仅仅是喊几句口号,需要的是全产业链的颠覆,其实很难。因为生产装配式建筑零件的工厂,需要建厂房,需要买大批精密设备,甚至需要考虑运输成本,是一种超级重资产。建一座90亩地的工厂,需要上亿元的投入。又比如我们参观的筑友智造,研发试错成本四五个亿,一般的企业根本承受不了。

 

二、市场环境不成熟。在这个行业,你找个懂装配式建筑的设计院都不多。政府也还没有出台统一的规范标准、监督机制,进入的企业也就良莠不齐,装配式建筑能提高建筑“大面”质量,但有时很难保证现浇节点的质量,装配式建筑常见的质量通病主要出现在节点上。

 

三、装配式住宅的工厂有个短板,只能覆盖周边三百公里内的项目,如果再远,运输成本就高了,不划算。

 

四、装配式住宅的推广还需政府来推动加强。很多号称装配式住宅的项目,其实只是部分采用了装配形式,装配率不足50%。政府目前的推广做法有:预售节点提前、报建绿色通道、工程评优优先考虑、小业主购房补贴等等,甚至深圳、珠海都出台了建装配式住宅,奖励建筑面积的做法,这可能会鼓励更多的开发商去考虑做装配式住宅。

 

五、对于开发商来说,虽然时间成本缩短了,但实际建筑成本每平米增加了四五百元。这个在未来也许可以解决,就像手机和电脑等电子产品,初期成本高,批量生产以后,可以降低建造成本。

 

六、装配式住宅真的是大势:不大力发展装配式,将来连工人都找不到。80后90后有几个愿意去工地打工的?至于00后……